ВСТИГНУТИ ВСТИГНУТЬ: ЯК ЗАПУСТИТИ ТРЦ В СТРОКИ

Реалізація проектів торгово-розважальних центрів – продукт  спільної роботи сотні, а то й тисячі людей, від задумки до запуску в експлуатацію. І основне, що вимагається від всіх співучасників, – виконувати свою частину роботи у відповідності до розробленого графіку. 

Зупинити хоча б одне з коліщат великого маховика чи знайти в них дефекти означає зупинити весь процес. Фінішувати одночасно усім учасникам – стати чемпіоном та отримати свою винагороду у вигляді прибутку.

Як показує український досвід запусків ТРЦ, найбільш поширеними помилками власників при реалізації таких проектів є:

Нестача кваліфікації проектної організації, поверхневе та формальне відношення до роботи, низький рівень знань і досвід проектантів є причиною типової для нашої країни ситуації: гроші за проект сплачені, ще більш цінний ресурс – час, що як правило складає рік і більше,  — витрачено.

Що в результаті? А в результаті замовник отримує у своєму проекті (абсолютно не дешевому!) масові відхилення від будівельних норм або прямі їх порушення.

Зрозуміло, що про жодне проходження експертизи проектом і мови бути не може! А значить, і про початок будівництва можна забути! Крутий поворот, чи не так?

Шокований власник починає шукати вихід з наперед безвихідної ситуації та моніторить спеціалістів, які би могли помахом чарівної палички виправити проект.  Але, на жаль, одним помахом тут вже не обмежишся.

З такою проблемою до нас звернулася у 2018 році одна відома девелоперська компанія. За результатами аналізу наші спеціалісти виявили помилки та відхилення, розробили і погодили компенсаційні заходи. Це допомогло власнику успішно пройти комплексну експертизу та отримати дозвіл на будівництво.

Проте навіть самовіддана та практично цілодобова робота наших експертів не може компенсувати затримку запуска ТРЦ менш ніж на 3 місяці. А втрата 3 місяців – прямий збиток для власника. Ось і вся математика.

Звичайно, ця затримка не може бути прирівнена до строків переробки проекта заново – цілий втрачений рік (!).

Але не можна втриматися від риторичного питання: хто ж заважав власнику на самому старті укласти елементарний договір з консалтинговою компанією на кшталт нашої, яка би стократно перепровірила дотримання всіх норм та стандартів, тримала б у постійному тонусі проектантів та зробила з проекту зразковий шедевр? Відповідь очевидна.

2. Неналежна оцінка доцільності проектних рішень

Тренди існують не тільки в модній індустрії. Свої забаганки мають і власники нерухомості. Як доводить практика, лише одиниці досліджують економічну доцільність застосування тих чи інших проектних рішень.

Чи варто так сліпо довірятися і що робити, аби не стати жертвою сумнівної привабливості? Відповідь проста – звертайтеся до тих, хто думає тверезо.

У минулому році з головним болем у вигляді типового для ТРЦ атріуму до нас звернувся власник одного з об’єктів у Києві. Після перевірки пожежної служби та зауважень, які стосувалися недотримання пожежних вимог по атріуму, він почав хаотично шукати консультанта.

Йому пощастило – він знайшов правильну компанію. Шукаючи технічного спеціаліста, він отримав заразом і фінансового консультанта: питання додаткових інвестицій та вилучення обігових коштів було вирішено зовсім нестандартним шляхом.

В результаті – власник отримав джерело нових надходжень завдяки розширенню торгівельних площ. Зауваження пожежної служби при цьому були враховані та зняті. А пропозиція проектної організації по проведенню затратних заходів по пожежній безпеці з урахуванням атріуму так і залишилася не більше, ніж просто пропозицією.

Правило успішного інвестора говорить: ви повинні мати щонайменше два альтернативні шляхи вирішення проблеми. І при їх виборі ключовими є питання:

а) чи усуває це рішення проблематику?

б) яка віддача вкладених у рішення затрат? Якщо нульова, як у випадку з пропозицією проектанта, то це не вирішення проблеми.

Натомість правильне і всебічне консультування надасть можливості перетворити слабкі місця у проекті в його сильні сторони, оптимізувати затрати та отримати прибуток.

3. Зміни в будівельних нормах під час проектування

Власник будь-якого об’єкта нерухомості, у тому числі, або краще навіть – особливо (!) власник ТРЦ повинен завжди бути озброєним у швидкоплинному полі будівельних норм країни.

Сьогодні – це одні норми, завтра – в них вносять зміни, а післязавтра – суд визнає їх протиправними і постановляє керуватися попередніми.

Програма мінімум для інвестора – не втратити і голову, і гроші в цьому хаосі. Програма максимум – встигнути заробити.

Тому функції, які виконують учасники процесу реалізації проекта, повинні бути чітко розподілені між ними. Проектанти – проектують. Більше функцій на них покладати не бажано.

Окрім них, мають бути спеціалісти, які живуть у нормотворчому полі, і не просто відслідковують зміни в будівельних нормах, а й самі беруть участь в їх розробці.

Уклавши договір з такою компанією власник отримує унікальну можливість володіти «інсайдерською» інформацією та бути на декілька кроків попереду своїх конкурентів. Фактично, він враховує всі потенційні ризики змін під час проектування.

Останнім яскравим прикладом наслідків змін у будівництві було набрання чинності нормами по інклюзивності у квітні 2019 року. Виявилося, що їх основний зміст далеко не влаштування пандусів.

Всю проблематику їх впливу власники відчули на собі вже пост-фактум: 90% проектів, які не були закінчені до 1 квітня 2019, відтепер повинні бути переробленими або відкоригованими.

У такій ситуації ми можемо лише порадити перестати нарешті наступати на граблі та розпочати співпрацю з професійними консультантами.

Ми не можемо вплинути на наслідки, але точно допоможемо попередити всі ризики і завчасно підготувати алгоритм дій по втіленню проекта у життя.

Яка мораль публікації, можете спитати ви? Спитати можете, але у такому випадку вона не для вас. Просто забудьте про неї і надалі робіть свою роботу так, як ви і робили. По стандартному шаблону та алгоритму. Зривайте строки запуску ТРЦ, рахуйте збитки і втрачену вигоду та безрезультатно шукайте винних. Робити бізнес в Україні – це не для вас, рибальте в іншому місці.

Справжній власник та засновник знає ціну затримки у зриві реалізації проекта та ціну помилок. Саме для вас ми дали підказку, на що потрібно звертати увагу. Тепер м’яч на вашій стороні. Шукайте правильних консультантів, сконтактовуйте їх з проектною організацію на етапі розробки концепції, розставляйте контрольні точки та встигайте отримувати очікуваний прибуток!