УСПЕТЬ УСПЕЮТ: КАК ЗАПУСТИТЬ ТРЦ В СРОКИ

Реализация проектов торгово-развлекательных центров — продукт совместной работы сотни, а то и тысячи людей, от задумки до запуска в эксплуатацию. И главное, что требуется от всех соучастников, — выполнять свою часть работы в соответствии с разработанным графиком.


Остановить хотя бы одно из колесиков большого маховика или найти в них дефекты означает остановить весь процесс. Финишировать одновременно всем участникам — стать чемпионом и получить свое вознаграждение в виде прибыли.

Как показывает украинский опыт запусков ТРЦ, наиболее распространенными ошибками владельцев при реализации таких проектов являются:

Недостаток квалификации проектной организации, поверхностное и формальное отношение к работе, низкий уровень знаний и опыт проектантов является причиной типичной для нашей страны ситуации: деньги за проект оплачены, еще более ценный ресурс — время, как правило составляет год и более, — потрачено.

Что в результате? А в результате заказчик получает в своем проекте (совершенно не дешевом!) Массовые отклонения от строительных норм или прямые их нарушения.

Понятно, что ни о каком прохождения экспертизы проектом и речи быть не может! А значит, и о начале строительства можно забыть! Крутой поворот, не так ли?

Шокированный владелец начинает искать выход из заранее безвыходной ситуации и мониторит специалистов, которые могли бы мановению волшебной палочки исправить проект. Но, к сожалению, одним взмахом здесь уже не ограничишься.

С такой проблемой к нам обратилась в 2018 году одна известная девелоперская компания. По результатам анализа наши специалисты обнаружили ошибки и отклонения, разработали и согласовали компенсационные меры. Это помогло владельцу успешно пройти комплексную экспертизу и получить разрешение на строительство.

Однако даже самоотверженная и практически круглосуточная работа наших экспертов не может компенсировать задержку запуска ТРЦ менее чем на 3 месяца. А потеря 3 месяцев — прямой убыток для владельца. Вот и вся математика.

Конечно, эта задержка не может быть сродни сроков переработки проекта заново — целый потерянный год (!).

Но нельзя удержаться от риторического вопроса: кто же мешал владельцу на самом старте заключить элементарный договор с консалтинговой компанией вроде нашей, которая бы стократно перепроверили соблюдение всех норм и стандартов, держала бы в постоянном тонусе проектантов и сделала из проекта образцовый шедевр ? Ответ очевиден.

2. Ненадлежащая оценка целесообразности проектных решений

Тренды существуют не только в модной индустрии. Свои прихоти имеют и владельцы недвижимости. Как показывает практика, немногие исследуют экономическую целесообразность применения тех или иных проектных решений.

Стоит ли так слепо доверяться и что делать, чтобы не стать жертвой сомнительной привлекательности? Ответ прост — обращайтесь к тем, кто думает трезво.

В прошлом году с головной болью в виде типичного для ТРЦ атриума к нам обратился владелец одного из объектов в Киеве. После проверки пожарной службы и замечаний, касающихся несоблюдения пожарных требований по атриума, он начал хаотично искать консультанта.

Ему повезло — он нашел правильную компанию. Ища технического специалиста, он получил заодно и финансового консультанта: вопрос дополнительных инвестиций и изъятие оборотных средств было решено совсем нестандартным путем.

В результате — владелец получил источник новых поступлений благодаря расширению торговых площадей. Замечания пожарной службы при этом были учтены и сняты. А предложение проектной организации по проведению затратных мероприятий по пожарной безопасности с учетом атриума так и осталась не более, чем просто предложением.

Правило успешного инвестора говорит: вы должны иметь не менее двух альтернативные пути решения проблемы. И при их выборе ключевыми являются вопросы:

а) устраняет это решение проблематику?

б) какова отдача направленных на решение затрат? Если нулевая, как в случае с предложением проектанта, то это не решение проблемы.

Зато правильное и всестороннее консультирование даст возможность превратить слабые места в проекте в его сильные стороны, оптимизировать затраты и получить прибыль.

3. Изменения в строительных нормах при проектировании

Владелец любого объекта недвижимости, в том числе, или лучше даже — особенно (!) Владелец ТРЦ должен всегда быть вооруженным в скоротечном поле строительных норм страны.

Сегодня — это одни нормы, завтра — в них вносятся изменения, а послезавтра — суд признает их противоправными и постановил руководствоваться прежними.

Программа минимум для инвестора — не потерять и голову, и деньги в этом хаосе. Программа максимум — успеть заработать.

Поэтому функции, которые выполняют участники процесса реализации проекта, должны быть четко распределены между ними. Проектанты — проектируют. Больше функций на них возлагать не желательно.

Кроме них, должны быть специалисты, которые живут в нормотворческом поле, и не просто отслеживают изменения в строительных нормах, но и сами участвуют в их разработке.

Заключив договор с такой компанией владелец получает уникальную возможность владеть «инсайдерской» информацией и быть на несколько шагов впереди своих конкурентов. Фактически, он учитывает все потенциальные риски изменений при проектировании.

Последним ярким примером последствий изменений в строительстве было вступления в силу норм по инклюзивности в апреле 2019 года. Оказалось, что их основное содержание далеко не устройства пандусов.

Всю проблематику их влияния владельцы ощутили на себе уже постфактум: 90% проектов, которые не были закончены до 1 апреля 2019, отныне должны быть переработанными или откорректированы.

В такой ситуации мы можем только посоветовать перестать наконец наступать на грабли и начать сотрудничество с профессиональными консультантами.

Мы не можем повлиять на последствия, но точно поможем предупредить все риски и заблаговременно подготовить алгоритм действий по воплощению проекта в жизнь.

Какая мораль публикации, можете спросить вы? Спросить можно, но в таком случае она не для вас. Просто забудьте о ней и в дальнейшем делайте свою работу так, как вы и делали. По стандартному шаблону и алгоритма. Срывайте сроки запуска ТРЦ, считайте убытки и упущенную выгоду и безрезультатно ищите виновных. Делать бизнес в Украине — это не для вас, ловят рыбу в другом месте.

Настоящий владелец и основатель знает цену задержки в срыве реализации проекта и цену ошибок. Именно для вас мы дали подсказку, на что нужно обращать внимание. Теперь мяч на вашей стороне. Ищите правильных консультантов, сконтактовуйте их проектной организации на этапе разработки концепции, расставляйте контрольные точки и успевайте получать ожидаемую прибыль!